將不動產過戶給子女是許多父母規劃財產的方式之一，但這涉及法令、稅務及程序等多方面的考量。以下將介紹如何將不動產過戶給子女，並提供相關注意事項。
一、過戶方式
將不動產過戶給子女主要有以下三種方式，每種方式的稅負及法律效果不同，需根據自身需求選擇適合的方式：
- 買賣過戶
- 贈與過戶
- 繼承過戶
以下分別說明這三種方式的流程及注意事項。
二、買賣過戶
1. 適用情況
- 父母希望以市場價格將不動產出售給子女或是增值稅須以自用優惠辦理。
- 子女有足夠的資金或貸款能力購買不動產。
2. 流程
- 簽訂買賣契約： 雙方簽訂不動產買賣契約書。
- 申報增值稅： 賣方（父母）需申報土地增值稅。
- 繳納契稅： 買方（子女）需繳納契稅。
- 申報買賣金流： 向國稅局申報非屬贈與，並取得證明。
- 辦理過戶： 雙方（或委託地政士）至地政事務所辦理所有權移轉登記。
- 繳納其他稅費： 如印花稅、登記規費等。
3. 稅負
- 土地增值稅： 賣方需繳納，稅率依土地持有年限及漲幅計算。
- 契稅： 買方需繳納，稅率為房屋評定現值的6%。
- 所得稅： 若賣方有獲利，需申報財產交易所得稅(或房地合一稅)。
4. 注意事項
- 子女需有足夠資金及貸款能力，否則可能無法完成交易。
三、贈與過戶
1. 適用情況
- 父母希望無償將不動產贈與給子女。
- 適合用於節省未來繼承時的遺產稅。
2. 流程
- 簽訂贈與契約： 雙方簽訂不動產贈與契約書。
- 申報增值稅： 賣方（父母）需申報土地增值稅。
- 繳納契稅： 受贈人（子女）需繳納契稅。
- 申報贈與稅： 向國稅局申報贈與稅，並取得完稅證明。
- 辦理過戶： 雙方（或委託地政士）至地政事務所辦理所有權移轉登記。
3. 稅負
- 贈與稅： 每年每人有244萬元的免稅額（2023年標準），超過部分依10%~20%的累進稅率課稅。
- 契稅： 受贈人需繳納，稅率為房屋評定現值的6%。
- 土地增值稅： 賣方需繳納，稅率依土地持有年限及漲幅計算。
4. 注意事項
- 贈與稅的免稅額是以「贈與人」為計算基準，需妥善規劃。
四、繼承過戶
1. 適用情況
- 父母希望將不動產作為遺產，待身後由子女繼承。
- 適合用於節省贈與稅及土地增值稅。
2. 流程
- 辦理繼承登記： 父母過世後，子女需向地政事務所辦理繼承登記。
- 申報遺產稅： 向國稅局申報遺產稅，並取得完稅證明。
- 繳納其他稅費： 如登記規費等。
3. 稅負
- 遺產稅： 遺產總額扣除免稅額（1,333萬元）及扣除額後，依10%~20%的累進稅率課稅。
4. 注意事項
- 繼承人需全體同意才能辦理協議分割繼承登記，若有糾紛可能影響過戶。
五、綜合比較
| 項目 | 買賣過戶 | 贈與過戶 | 繼承過戶 |
|---|---|---|---|
| 稅負 | 土地增值稅、契稅 | 贈與稅、增值稅、契稅 | 遺產稅 |
| 適用時機 | 子女有購屋能力 | 父母希望無償贈與 | 父母身後由子女繼承 |
| 優點 | 可適用自用住宅優惠 | 節省未來遺產稅 | 稅負較低 |
| 缺點 | 子女需有資金 | 贈與稅免稅額有限 | 需等待父母身後 |
六、專業協助
不動產過戶涉及複雜的法律及稅務問題，建議尋求地政士協助。
七、結語
將不動產過戶給子女是一項重要的財務規劃，需根據自身需求及稅務狀況選擇適合的方式。無論是買賣、贈與還是繼承，都應謹慎處理，以確保過程順利！