履約保證是一種由建經公司擔任付款中間人的制度，確保不動產交易安全。買方按照約定，將各期買賣價金存入建經公司在合作銀行開立的「信託財產專戶」，而非直接支付給賣方。當交易完成後，建經公司才會將價款全數匯給賣方。這樣的機制能夠避免傳統不動產交易可能遇到的風險，例如：
- 買方付款後，賣方避不見面，導致無法取得產權。
- 產權雖已過戶，但產權上設定的抵押債務超過買賣總價，造成買方權益受損。
- 賣方已完成產權過戶，卻拿不到尾款。
一. 履約保證的運作方式與規定
為了確保交易順利，建經公司會設定一些規則，並要求買賣雙方配合，例如：
- 買方須先支付自備款
- 若買方不申請貸款，則須先行付清買賣價金後才能辦理過戶，以避免過戶後買方未支付餘款的情況。
- 賣方債務過高時，款項不得動用
- 這是為了防止賣方提前提領款項後，無法順利完成產權過戶。
二. 違約賠償與建經公司的角色
最關鍵的一點是，履約保證的違約賠償認定依據建經公司的認證為準，其運作方式如下：
- 買方違約：賣方可透過完整的解約程序取回產權，並沒收買方已支付的價款。
- 賣方違約：買方完成解約程序後，可取回已支付的價款。
實務上，當發生違約時，履約一方須依照買賣契約的催告與解除程序，向違約方發出存證信函。如對方仍不履約，待解約程序完成後，建經公司即會撥付款項。這一點是銀行的價金信託做不到的，因為銀行僅負責保管價金，無法執行違約賠償或價金返還。因此，若發生違約，透過銀行信託的買賣方通常須透過訴訟解決，才能取回價款或產權。
三. 履約保證的限制
儘管履約保證是一項安全機制，但仍有其限制：
- 賣方違約時，買方只能取回價金，若買方主張違約賠償，仍須透過訴訟處理。
- 如違約方對違約金有異議並提起訴訟，建經公司須依法院判決執行，無法凌駕於司法機關。
- 履約保證僅擔保價金，不負責房屋本身的瑕疵問題，如漏水、白蟻、結構損壞等，買方需自行確認。
四. 常見疑問解答
- 履約保證專戶的合作銀行與履約保證業務無關
- 履約保證由建經公司執行，銀行僅負責依建經公司指示匯繳賣方稅金、清償房貸等必要費用。
- 如何選擇建經公司？
- 履約保證專戶必須是「信託財產專戶」，而非建經公司本身的財產，以確保價款不會被非法挪用。
- 若透過仲介公司交易，一般都有配合的建經公司，可減少選擇上的困擾。
- 在某些情況下，賣方可動用部分款項
- 例如賣方需要資金購屋或租屋以便騰空交屋，則可經買方同意後動用部分款項。
- 買方應謹慎評估賣方的債務狀況，因為建經公司對於動用的款項不負責。
- 原則上，若賣方的債務遠低於買賣總價，可考慮動用款項；但若賣方債務較高，建議待過戶後再行動款。
五. 結論
履約保證為不動產交易提供額外保障，特別是對於買賣雙方可能發生的違約風險。然而，買賣雙方仍須了解其限制，並與專業人士確認交易細節，以確保交易順利進行。
